Von der Miete zum Eigentum: Hypothekarzinsen in der Schweiz einfach erklärt für Expats

Sie haben vielleicht gerade einen neuen Job in Zürich angenommen, leben seit sechs Monaten in Lausanne oder schicken Ihre Kinder auf die internationale Schule in Genf – und überlegen, ob es sich lohnt, eine Wohnung zu kaufen, statt weiter Miete zu zahlen.

Die gute Nachricht: Hypotheken funktionieren auch für Expats. Die weniger gute: Schweizer Banken mögen Sicherheit. Deshalb gilt: Mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens die Hälfte aus dem, was Sie jetzt schon auf dem Konto haben – keine Vorsorgegelder, kein zukünftiger Bonus.

Zudem darf Ihre monatliche Hypothekarbelastung maximal ein Drittel Ihres Bruttogehalts ausmachen. Und das rechnet die Bank auf Basis eines theoretischen Zinssatzes von 5 % – nicht dem aktuellen Zins. Warum? Weil sie sehen will, ob Sie die Immobilie auch dann noch halten können, wenn es mal nicht so läuft.

Dürfen Expats in der Schweiz überhaupt eine Hypothek aufnehmen?

Ja, wenn Sie hier wohnen und arbeiten, können Sie wie Schweizerinnen und Schweizer eine Hypothek bekommen.

Klingt simpel – ist es auch. Zumindest mit einer B- oder C-Bewilligung. Falls Sie aus der EU oder EFTA kommen, gelten für Sie fast die gleichen Bedingungen wie für Einheimische.

Schwieriger wird es, wenn Sie keinen festen Wohnsitz in der Schweiz haben. Dann greift das Bundesgesetz «Lex Koller» – und das macht den Immobilienkauf ziemlich kompliziert. Besonders für Ferienwohnungen.

Wenn Sie aber hier leben und eine feste Stelle haben, steht dem Kauf wenig im Weg. Die grössere Hürde ist oft nicht das Gesetz, sondern die Bank: Genug Eigenmittel? Solide Bonität? Tragbare Finanzierung? Diese Fragen entscheiden.

Wie hoch sind die Hypothekarzinsen in der Schweiz 2025?

Aktuell günstig wie lange nicht – 10-jährige Festhypotheken starten teilweise bei 1,55 %.

Die Zinskurve hat 2025 einen kleinen Bogen nach unten gemacht. Die Schweizerische Nationalbank hat die Leitzinsen gesenkt – und das wirkt.

Hier die aktuellen Durchschnittswerte (Mai 2025):

Quelle: https://www.comparis.ch/hypotheken/default

Aber Achtung: Diese Zinssätze gelten nicht automatisch für alle. Ihr persönlicher Zinssatz hängt von Faktoren wie Belehnungsgrad, Bonität und gewählter Hypothekenform ab.

Fest, variabel oder SARON: Welche Hypothek passt zu mir?

Wenn Sie sich zum ersten Mal mit Hypotheken beschäftigen, wirken Begriffe wie «Festhypothek» oder «SARON» schnell wie aus einer anderen Welt. Keine Sorge – wir bringen Klarheit.

In der Schweiz gibt es drei Haupttypen von Hypotheken. Sie unterscheiden sich darin, wie sich der Zins verhält – also wie viel Sie der Kredit über die Jahre kostet und ob sich dieser Betrag verändern kann.

1. Festhypothek – gleichbleibender Zins, volle Planungssicherheit

Eine Festhypothek ist wie ein Vertrag mit fester Miete – nur eben für Ihre Finanzierung. Sie vereinbaren mit der Bank einen Zinssatz, der über eine bestimmte Zeit unverändert bleibt, zum Beispiel 5, 10 oder 15 Jahre.

Vorteile:

• Sie wissen genau, wie hoch Ihre monatlichen Kosten sind.

• Auch wenn die Zinsen auf dem Markt steigen, zahlen Sie weiter den vereinbarten Satz.

Nachteile:

• Wenn die Zinsen sinken, profitieren Sie nicht davon.

• Wenn Sie die Hypothek vorzeitig beenden wollen (z. B. wegen Rückkehr ins Heimatland), kann das teuer werden.

Für wen ist eine Festhypothek geeignet?

Für alle, die Stabilität wollen und längerfristig in der Schweiz bleiben – z. B. Familien oder Personen mit klarem Wohnplan.

2. Variable Hypothek – flexibel, aber kaum noch verbreitet

Die variable Hypothek ist ein eher altmodisches Modell. Hier gibt es keine feste Laufzeit und keinen fixen Zinssatz. Die Bank kann den Zinssatz anpassen, je nach Marktlage – meist mit ein paar Monaten Vorwarnung.

Vorteile:

• Sie sind sehr flexibel: Kündigung oft möglich mit 3 oder 6 Monaten Frist.

• Manchmal günstiger als Festhypotheken – aber nicht garantiert.

Nachteile:

• Ihre Kosten können sich jederzeit ändern – schwer planbar.

• Wird heute von vielen Banken gar nicht mehr aktiv angeboten, weil SARON die bessere Alternative ist.

Für wen ist eine variable Hypothek geeignet?

Nur für sehr flexible Menschen mit stabilem Einkommen, die bei Bedarf schnell reagieren können – und das Zinsrisiko bewusst in Kauf nehmen.

3. SARON-Hypothek – moderner, flexibler, günstiger (aber nicht planbar)

SARON steht für «Swiss Average Rate Overnight» – das ist ein Referenzzinssatz, der sich am Schweizer Geldmarkt orientiert. Die SARON-Hypothek funktioniert ähnlich wie die variable, aber strukturierter und transparenter.

Der Zinssatz wird alle paar Monate neu angepasst – je nachdem, wie sich der SARON entwickelt. Das heisst: Wenn die Zinsen auf dem Markt sinken, zahlen Sie weniger – steigen sie, zahlen Sie mehr.

Vorteile:

• Meist günstiger als Festhypotheken – besonders, wenn das Zinsniveau tief bleibt.

• Sie bleiben flexibel: oft Kündigung möglich mit 3 Monaten Frist.

Nachteile:

• Keine Kostenplanung möglich: Ihre monatlichen Raten können sich verändern.

• Wenn die Zinsen plötzlich steigen, wird es teurer.

Für wen ist eine SARON-Hypothek geeignet?

Für Leute, die finanziell stabil sind und kurzfristige Schwankungen aushalten können – z. B. Paare ohne Kinder oder gutverdienende Fachkräfte mit Spielraum im Budget.

Welche Hypothek ist die beste für mich als Expat?

Das kommt ganz auf Ihre Lebenssituation an:

Viele wählen auch eine Kombination: z. B. 60 % des Kredits als Festhypothek, 40 % als SARON – so haben Sie beides: Planbarkeit und Flexibilität.

Wichtig: Hypotheken sind kein «One-Size-Fits-All»-Produkt. Jede Finanzierung ist so individuell wie Ihr Leben. Und egal, wie fundiert die Informationen auch sind – ein Artikel ersetzt keine persönliche Beratung.

Spielen Sie unbedingt realistische Szenarien durch: Was passiert, wenn die Zinsen um 2 % steigen? Können Sie das tragen? Was, wenn Sie in fünf Jahren zurück nach London, Berlin oder Mailand ziehen? Bleibt die Hypothek dann tragbar? Oder lässt sie sich frühzeitig auflösen – und zu welchen Konditionen?

All diese Fragen lassen sich nicht pauschal beantworten – sie hängen von Ihrem Einkommen, Ihrer familiären Situation, Ihrer Aufenthaltsbewilligung und Ihrem steuerlichen Umfeld ab.

Dieser Artikel stellt keine Finanzberatung dar.

Er dient zur Orientierung und Information – nicht zur Empfehlung. Bevor Sie eine Hypothek abschliessen, empfehlen wir Ihnen dringend, mit einer qualifizierten Expertin oder einem Experten zu sprechen.

Wie bekomme ich als Expat den besten Zinssatz?

Das Geheimnis liegt in drei Dingen: Vorbereitung, Vergleich und Verhandlung.

• Mehrere Offerten einholen: Banken, Versicherungen und auch Pensionskassen bieten Hypotheken an – oft zu sehr unterschiedlichen Konditionen.

• Bonität aufpolieren: Kein neuer Kredit vor dem Antrag. Eigenmittel über 20 % zeigen der Bank: Sie meinen es ernst.

• Sonderkonditionen nutzen: Für energieeffizientes Bauen, Erstkäuferinnen und Erstkäufer oder bestimmte Berufsgruppen gibt es oft Rabatte.

• Zinsentwicklung beobachten – aber nicht überanalysieren. Treffen Sie Entscheidungen auf Basis Ihrer Lebensrealität, nicht auf Basis von Bauchgefühlen.

Wie hilft mir Alpian bei der Finanzierung meines Zuhauses?

Alpian ist Ihre Bank, wenn Sie Banking ohne Grenzen suchen – und Beratung, die Sie wirklich versteht.

Durch unsere Partnerschaft mit Resolve, einem unabhängigen Schweizer Hypothekenvermittler, erhalten Sie:

• Kostenlose Erstberatung im Wert von 800 CHF

• Schnelle Einschätzung Ihrer Finanzierungsmöglichkeiten

• Vergleich von über 70 Anbietern

• Optimierung Ihrer Finanzierung inkl. Vorsorgeanbindung (Säule 3a, Pensionskasse)

Ergebnis: Bis zu 0,5 % tiefere Zinskosten – das sind bei 800’000 CHF Hypothek rund 4’000 CHF im Jahr.

Was sollten Expats rechtlich und steuerlich beachten?

Nicht alles, was erlaubt ist, ist auch unkompliziert.

• Mit B- oder C-Bewilligung dürfen Sie Wohneigentum kaufen – sofern Sie in der Schweiz wohnen.

• Ohne Wohnsitz brauchen Sie eine spezielle kantonale Genehmigung – und dürfen nur bestimmte Objekte kaufen (z. B. Ferienwohnungen).

Zusätzliche Kosten:

• Notariats- und Grundbuchgebühren

• Handänderungssteuer (je nach Kanton 1–3 %)

• Kaufnebenkosten von 2–5 % – nicht hypothekarfähig

Steuern:

Sie müssen den Eigenmietwert versteuern, können aber im Gegenzug Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehen. Das lässt sich steuerlich optimieren – idealerweise mit Beratung.

Was sollte ich langfristig im Blick behalten?

Kauf heute bedeutet Verantwortung morgen.

Fragen Sie sich:

• Wie lange plane ich in der Schweiz zu bleiben?

• Was passiert, wenn ich umziehen oder verkaufen muss?

• Wie sieht meine Vorsorgeplanung aus?

• Wie tragbar ist die Hypothek auch in der Pension?

Und ja – eine Immobilienfinanzierung ist mehr als ein Kreditvertrag. Sie ist ein Stück Lebensplanung.

Fazit: Was zählt wirklich beim Hypothekenkauf 2025?

Hypotheken 2025 in der Schweiz sind attraktiv – aber nicht trivial.

Als Expat haben Sie Zugang zum Markt. Sie profitieren von tiefen Zinsen. Aber Sie brauchen klare Informationen, gute Beratung – und vor allem eine Lösung, die zu Ihrem Leben passt.

Falls Sie keine Ansprechperson haben: Als Alpian-Kundin oder -Kunde können Sie sich an unsere Partner bei Resolve wenden – sie analysieren Ihre individuelle Situation, prüfen Tragbarkeit und Risiken und finden das passende Modell für Sie.