De locataire à propriétaire, les taux hypothécaires en Suisse expliqués aux expatriés

Vous venez peut-être de commencer un nouveau travail à Zurich, vous vivez à Lausanne depuis six mois ou vos enfants sont inscrits dans une école internationale à Genève, et vous vous demandez s’il ne serait pas temps d’acheter plutôt que de louer.

La bonne nouvelle, les hypothèques sont accessibles aux expatriés. La moins bonne, les banques suisses aiment la sécurité. Vous devrez disposer d’au moins 20 % du prix d’achat en fonds propres, dont la moitié au minimum doit déjà se trouver sur votre compte. Pas de fonds de prévoyance, pas de bonus futur.

Autre exigence, votre charge hypothécaire mensuelle ne doit pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Et cette charge est calculée sur la base d’un taux théorique de 5 %, et non sur le taux réel. Pourquoi ? Parce que la banque veut s’assurer que vous pouvez toujours payer si les taux augmentent.

Les expatriés peuvent-ils obtenir une hypothèque en Suisse ?

Oui. Si vous vivez et travaillez en Suisse, vous pouvez obtenir une hypothèque comme un ou une citoyenne suisse.

C’est assez simple, si vous avez un permis B ou C. Pour les ressortissants de l’UE ou de l’AELE, les conditions sont presque identiques à celles des personnes suisses.

Cela devient plus complexe sans résidence permanente. Dans ce cas, la loi fédérale « Lex Koller » s’applique, ce qui rend l’achat de biens, notamment de résidences secondaires, plus compliqué.

Si vous vivez en Suisse et avez un emploi stable, les obstacles légaux sont limités. Le principal frein vient souvent de la banque, avez-vous assez de fonds propres ? Votre solvabilité est-elle solide ? Le financement est-il durable ?

Quels sont les taux hypothécaires en Suisse en 2025 ?

Plus bas qu’ils ne l’ont été depuis longtemps, les hypothèques fixes à 10 ans commencent autour de 1,55 %.

En 2025, la courbe des taux a baissé. La Banque nationale suisse a réduit ses taux directeurs, ce qui se fait sentir.

Voici les taux moyens (mai 2025) :

Source : https://fr.comparis.ch/hypotheken/default

Mais attention, ces taux ne sont pas garantis. Votre taux personnel dépend de plusieurs facteurs, comme le taux de nantissement, votre solvabilité, et le type d’hypothèque choisi.

Fixe, variable ou SARON, quelle hypothèque est faite pour moi ?

Si vous découvrez les hypothèques, des termes comme « taux fixe » ou « SARON » peuvent sembler compliqués. Pas de panique, on vous explique.

En Suisse, il existe trois grands types d’hypothèques. Elles se distinguent principalement par la manière dont le taux évolue, c’est-à-dire le coût total du crédit et sa stabilité dans le temps.

1. Hypothèque fixe, taux stable, visibilité totale

Une hypothèque fixe, c’est un peu comme un loyer qui ne change pas, mais pour un crédit. Vous convenez avec la banque d’un taux fixe pendant une durée déterminée, par exemple 5, 10 ou 15 ans.

Avantages :

• Vous connaissez exactement le montant de vos mensualités.

• Même si les taux du marché augmentent, vous conservez le taux fixé.

Inconvénients :

• Si les taux baissent, vous n’en profitez pas.

• La résiliation anticipée (par exemple en cas de retour dans votre pays d’origine) peut coûter cher.

Idéal pour :

Les personnes qui recherchent de la stabilité et qui prévoient de rester à long terme en Suisse, comme les familles ou les personnes avec un projet de vie établi.

2. Hypothèque variable, flexible mais rare

L’hypothèque variable est une solution plus traditionnelle. Pas de durée ni de taux fixe. La banque peut ajuster le taux selon le marché, avec un préavis.

Avantages :

• Très flexible, résiliable souvent avec un préavis de 3 ou 6 mois.

• Parfois moins chère que la fixe, mais pas toujours.

Inconvénients :

• Les mensualités peuvent varier, ce qui rend le budget difficile à anticiper.

• De nombreuses banques ne la proposent plus activement, car le SARON est devenu l’alternative moderne.

Idéal pour :

Les personnes très flexibles, au revenu stable, capables de gérer le risque et de réagir rapidement.

3. Hypothèque SARON, moderne, souple, économique (mais imprévisible)

SARON signifie « Swiss Average Rate Overnight », un taux de référence basé sur le marché monétaire suisse. L’hypothèque SARON fonctionne comme une variable, en plus transparent et structuré.

Le taux est actualisé tous les quelques mois, selon l’évolution du SARON. Si les taux baissent, vous payez moins, s’ils montent, vous payez plus.

Avantages :

• Souvent plus avantageuse que la fixe, surtout si les taux restent bas.

• Flexible, généralement résiliable avec un préavis de 3 mois.

Inconvénients :

• Pas de mensualité fixe, les coûts peuvent varier.

• En cas de hausse rapide des taux, cela devient plus cher.

Idéal pour :

Les personnes financièrement stables, capables d’absorber des variations à court terme, comme les couples sans enfants ou les professionnels bien rémunérés.

Quelle hypothèque choisir quand on est expatrié ?

Cela dépend entièrement de votre situation:

Beaucoup choisissent un mix, par exemple 60 % en fixe, 40 % en SARON, pour allier stabilité et souplesse.

Rappelez-vous, une hypothèque n’est jamais standard. Elle doit refléter votre mode de vie. Et aussi complet qu’il soit, un article ne remplacera jamais un échange avec un conseiller.

Posez-vous les bonnes questions, que se passe-t-il si les taux augmentent de 2 % ? Est-ce que je peux encore suivre ? Et si je rentre à Londres, Berlin ou Milan dans cinq ans ? Est-ce que l’hypothèque est toujours viable ? Peut-elle être résiliée, et à quelles conditions ?

Il n’y a pas de réponse unique. Tout dépend de votre revenu, de votre permis de séjour, de votre situation familiale et de votre fiscalité.

Cet article ne constitue pas un conseil financier.

Il a une visée informative uniquement. Parlez-en toujours avec une conseillère ou un conseiller qualifié.

Comment obtenir le meilleur taux en tant qu’expatrié ?

Tout repose sur trois leviers, préparation, comparaison, négociation.

• Demandez plusieurs offres, banques, assurances et caisses de pension proposent des hypothèques, souvent à des conditions très différentes.

• Soignez votre dossier, évitez de nouveaux crédits avant la demande. Présenter plus de 20 % de fonds propres montre votre sérieux.

• Cherchez les conditions spéciales, certains profils (primo-acquéreurs, professions ciblées, logements écologiques) obtiennent des rabais.

• Suivez l’évolution des taux, sans vous perdre en analyses. Décidez selon votre réalité, pas selon une intuition.

Comment Alpian peut vous aider à financer votre achat ?

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Grâce à notre partenariat avec Resolve, courtier hypothécaire indépendant suisse, vous bénéficiez de :

• Un premier entretien offert (valeur CHF 800)

• Une estimation rapide de votre capacité de financement

• Un accès à plus de 70 prestataires

• Des solutions optimisées incluant la prévoyance (troisième pilier, caisse de pension)

Résultat : jusqu’à 0,5 % d’intérêt en moins, soit environ CHF 4’000 par an sur une hypothèque de CHF 800’000.

Quelles questions juridiques et fiscales les expatriés doivent-ils se poser ?

Tout ce qui est autorisé n’est pas toujours simple.

• Avec un permis B ou C, vous pouvez acheter un logement, si vous vivez en Suisse.

• Sans résidence, vous avez besoin d’une autorisation cantonale spécifique, et vous ne pouvez acheter que certains types de biens, comme les résidences secondaires.

Frais annexes :

• Émoluments notariaux et d’enregistrement

• Droit de mutation (1 à 3 % selon le canton)

• Frais d’acquisition de 2 à 5 %, non finançables

Fiscalité :

Vous devrez déclarer la valeur locative de votre bien, mais vous pourrez déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. Une optimisation est possible, avec accompagnement.

Quelles questions se poser à long terme ?

Acheter aujourd’hui, c’est aussi prévoir demain.

Posez-vous les bonnes questions:

• Combien de temps je compte rester en Suisse ?

• Que se passe-t-il si je dois déménager ou vendre ?

• Comment cela s’intègre-t-il dans ma prévoyance ?

• Est-ce que l’hypothèque reste supportable à la retraite ?

Et oui, une hypothèque est plus qu’un contrat, c’est un projet de vie.

Conclusion, ce qui compte vraiment pour acheter en 2025

Les hypothèques sont attractives en Suisse en 2025, mais elles ne sont pas simples.

En tant qu’expatrié, vous avez accès au marché et pouvez profiter de taux bas. Mais une information claire et une bonne planification sont indispensables. Surtout, votre solution doit correspondre à votre vie.

Et si vous n’avez pas encore de conseiller ou conseillère, les clientes et clients Alpian peuvent faire appel à notre partenaire Resolve. Ils analyseront votre situation, évalueront la faisabilité et trouveront la solution qui vous correspond.