Cos’è un’ipoteca – e come faccio a sapere se posso permettermela?

Un’ipoteca è un prestito a lungo termine con cui si finanzia l’acquisto di un immobile. Il credito è garantito dallo stesso immobile. Detto così sembra semplice, ma nella realtà emergono subito molte domande – soprattutto se ci si avvicina all’argomento per la prima volta.

Forse è da tempo che sogni una casa di proprietà. Forse stai affrontando un cambiamento di carriera, l’arrivo di un figlio, o semplicemente non vuoi più spendere soldi in affitto. Ma non appena inizi a occuparti seriamente di immobili e finanziamenti, compaiono termini come "sostenibilità", "ammortamento" e "valore di pegno".

Molte persone li percepiscono come un ostacolo. Eppure, è proprio in questa fase che servono decisioni intelligenti. In questo articolo ti spieghiamo in modo chiaro e concreto cosa significa accendere un’ipoteca in Svizzera, quali modelli esistono e come capire se un finanziamento si adatta davvero alla tua situazione.

Come funziona un’ipoteca in Svizzera in pratica?

In Svizzera, le banche finanziano al massimo l’80% del valore di un immobile tramite ipoteca. Il restante 20% deve essere coperto da te, con capitale proprio. Attenzione però: almeno la metà di questo capitale deve provenire da cosiddette “fonti dure”, come un conto di risparmio, titoli o un conto pilastro 3a. I fondi della cassa pensione (2° pilastro) possono essere utilizzati solo in parte.

Ecco un esempio concreto: se desideri acquistare un immobile dal valore di 1’000’000 CHF, devi disporre di almeno 200’000 CHF di fondi propri. Di questi, almeno 100’000 CHF devono provenire da fonti diverse dal secondo pilastro. Puntare tutto sulla cassa pensione non è sufficiente.

Cosa significa sostenibilità e perché è così importante?

Molte persone fanno due conti veloci e pensano: “Mensilmente ci sto dentro.” Ma spesso le banche hanno un’altra opinione. Calcolano in modo più conservativo, per assicurarsi che tu possa sostenere i costi anche in caso di aumento dei tassi d’interesse.

La sostenibilità indica se puoi permetterti, sul lungo periodo, i costi legati alla tua casa. Parliamo di interessi ipotecari, ammortamento e spese accessorie per la manutenzione e il funzionamento dell’immobile. Come regola generale, questi costi non dovrebbero superare un terzo del tuo reddito lordo.

E non finisce qui: la banca non usa il tasso d’interesse attuale per i calcoli – anche se oggi è al 2% – ma un tasso teorico del 5%, per sicurezza. A questo si aggiunge una stima dell’1% del valore dell’immobile per le spese accessorie, e l’ammortamento della seconda ipoteca.

Vuoi capire quanto puoi permetterti? Gli strumenti digitali ti semplificano la vita. Il calcolatore ipotecario di moneyland.ch ti permette di simulare scenari realistici – con tassi, ammortamento, costi e sostenibilità – in pochi clic. Un ottimo punto di partenza, ancora prima di parlare con la banca o un consulente.

Quali modelli ipotecari esistono – e quale fa per me?

Ipoteca a tasso fisso: il modello classico. Il tasso concordato resta invariato per l’intera durata – solitamente da cinque a dieci anni. Sai esattamente quale sarà la tua spesa, indipendentemente dall’andamento dei tassi. Ideale per chi cerca stabilità e vuole pianificare con certezza.

Ipoteca SARON: il tasso d’interesse è legato al mercato monetario (SARON) e viene aggiornato regolarmente. Può essere conveniente se i tassi restano bassi. Ma se aumentano all’improvviso, può diventare costosa. Serve un buon cuscinetto finanziario e attenzione ai movimenti del mercato.

Ipoteca variabile: offre la massima flessibilità, ma spesso con tassi più elevati. Oggi viene usata raramente come soluzione a lungo termine – piuttosto come passaggio temporaneo, ad esempio se si prevede di vendere l’immobile.

Oggi molte persone scelgono una combinazione di modelli – per esempio 70% tasso fisso e 30% SARON – per bilanciare sicurezza e flessibilità. La scelta dipende dalla tua situazione finanziaria e dalla tua propensione al rischio.

Come funziona il rimborso – e qual è la differenza tra ammortamento diretto e indiretto?

Una volta ottenuto il finanziamento, si tratta di rimborsare la seconda ipoteca. E qui hai due opzioni: ammortamento diretto o ammortamento indiretto.

Con l’ammortamento diretto, ogni anno versi un importo fisso direttamente alla banca. Il tuo debito scende, e con esso gli interessi. Tuttavia, perdi una parte del vantaggio fiscale, poiché hai meno interessi da dedurre.

Con l’ammortamento indiretto, versi l’importo in un prodotto previdenziale vincolato, come un conto pilastro 3a. Questo importo viene dato in pegno alla banca e usato per il rimborso alla fine. Il vantaggio? Il debito resta invariato durante la durata del contratto, permettendoti di continuare a dedurre gli interessi – e nel frattempo costruisci anche un capitale previdenziale.

In pratica, molti scelgono la via indiretta – soprattutto se la fiscalità gioca un ruolo importante.

Come trovare il miglior tasso – senza cinque appuntamenti in banca?

Qui serve un cambio di prospettiva. Perché il mercato ipotecario oggi è molto più trasparente. E le differenze tra un fornitore e l’altro possono significare migliaia di franchi all’anno.

Piattaforme come comparis.ch o moneyland.ch ti aiutano a confrontare i tassi attuali. Ma il tasso da solo non basta. La scelta giusta dipende anche dalla tua situazione, dal tuo reddito e dal tuo orizzonte temporale.

Ed è qui che entra in gioco Alpian x Resolve. Il nostro servizio ipotecario digitale combina i vantaggi di un broker indipendente con una consulenza personalizzata. Inserisci i tuoi dati una sola volta – e ricevi offerte da oltre 70 istituti. Tutto tramite l’app di Alpian, senza carte e senza stress.

Ipoteca tramite Alpian & Resolve – ecco come fare passo dopo passo

Alpian oggi non propone ipoteche proprie. E proprio per questo motivo abbiamo scelto di collaborare con Resolve, broker ipotecario indipendente leader in Svizzera, registrato presso la FINMA.

Con un volume intermediato vicino ai 900 milioni CHF nel 2024, Resolve è tra gli attori più esperti sul mercato. L’obiettivo di questa partnership? Non proporti “un” tasso qualsiasi – ma l’ipoteca davvero adatta alla tua situazione: sostenibile, ottimizzata fiscalmente e pensata per il tuo futuro.

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Cosa devo evitare quando prendo un’ipoteca?

Un errore classico: farsi i conti troppo ottimistici. Chi guarda solo al tasso attuale dimentica che la banca calcola con un tasso più alto – e che il proprio reddito può cambiare, ad esempio in caso di figli o pensionamento.

Anche le spese accessorie sono spesso sottovalutate. Riscaldamento, manutenzione, amministrazione – sono costi fissi e possono variare molto da un immobile all’altro. Senza una stima realistica, il rischio di sorprese è concreto.

E poi c’è chi non confronta le offerte – per comodità o mancanza di tempo. Ma confrontare conviene, e usare un servizio come Resolve può fare davvero la differenza.

Quanto costa davvero un’ipoteca – e come fare i conti?

Facciamo un esempio concreto:

Acquisti un immobile per 1’000’000 CHF. Metti 200’000 CHF di fondi propri, e ottieni un’ipoteca di 800’000 CHF. Scegli un’ipoteca a tasso fisso al 2,5%. Pagherai circa 20’000 CHF di interessi l’anno. Aggiungi 10’000 CHF di spese accessorie e – in caso di ammortamento diretto – 8’700 CHF di rimborso.

Totale annuo: 38’700 CHF, ovvero 3’225 CHF al mese. È sostenibile se il tuo reddito lordo è almeno 120’000 CHF.

Ma la banca calcola con un tasso teorico del 5%. Il costo stimato sale così a circa 58’000 CHF l’anno, e servirebbe un reddito lordo di circa 180’000 CHF per soddisfare i criteri di sostenibilità.

Conclusione: budget realistico, pianificazione conservativa e confronto delle offerte non sono un lusso – sono un dovere.

In conclusione: cosa significa tutto questo per me?

Un’ipoteca non è solo un prodotto finanziario. È un impegno a lungo termine che deve adattarsi alla tua vita – ai tuoi progetti, alle tue possibilità e ai tuoi valori.

Chi oggi compra casa non cerca solo un buon tasso. Vuole anche sentirsi tranquillo. E quella tranquillità arriva quando sai cosa stai firmando. Quando non decidi da solo, ma con qualcuno che ci capisce davvero.

Con Resolve, Alpian ti offre proprio questo: un percorso ipotecario chiaro, digitale e indipendente – per chi non vuole perdere tempo e non vuole sbagliare.

Nota: Questo articolo è stato tradotto grazie all'intelligenza artificiale, per offrirvi un contenuto preciso e accessibile. Sebbene ci impegniamo a garantire la qualità della traduzione, vi invitiamo a comunicarci qualsiasi osservazione per migliorare il nostro servizio.