Qu’est-ce qu’une hypothèque et comment savoir si je peux me le permettre ?

Une hypothèque est un prêt à long terme permettant de financer un bien immobilier. Ce prêt est garanti par le bien lui-même. Ce qui semble simple en théorie soulève, en pratique, de nombreuses questions surtout lorsqu’on aborde le sujet pour la première fois.

Peut-être que vous rêvez d’un logement à vous depuis longtemps. Peut-être qu’un changement de carrière se profile, qu’un enfant arrive ou que vous souhaitez tout simplement arrêter de verser un loyer à fonds perdu. Mais dès qu’on s’intéresse sérieusement à l’immobilier et au financement, des termes comme « capacité financière », « amortissement » ou « valeur de nantissement » apparaissent.

Pour beaucoup, ces termes ressemblent à une barrière. Alors que c’est justement à ce moment-là qu’il faut prendre des décisions éclairées. Cet article vous explique, de manière claire et concrète, ce qu’implique une hypothèque en Suisse, les modèles existants et comment savoir si un financement est réellement adapté à votre situation.

Comment fonctionne une hypothèque en Suisse, concrètement ?

En Suisse, les banques financent généralement jusqu’à 80 % de la valeur du bien immobilier par le biais d’une hypothèque. Les 20 % restants doivent être apportés par les acheteurs, c’est ce qu’on appelle les fonds propres. Il est important de noter qu’au moins la moitié de ces fonds propres doit provenir de « moyens durs » : par exemple d’un compte épargne, de titres ou d’un compte de prévoyance 3a. L’avoir de la caisse de pension ne peut être utilisé que partiellement.

Un exemple : si vous souhaitez acheter un bien d’une valeur de 1’000’000 CHF, vous devrez apporter au minimum 200’000 CHF de fonds propres. Et sur ce montant, au moins 100’000 CHF devront provenir d’une source autre que votre 2e pilier. Compter uniquement sur la caisse de pension limite rapidement les options.

Qu’est-ce que la capacité financière et pourquoi est-ce essentiel ?

De nombreuses personnes qui souhaitent acheter un bien évaluent leur charge mensuelle et se disent : « Ça passe. » Mais les banques ne voient pas toujours les choses de la même manière. Elles font leurs calculs de manière plus prudente, pour s’assurer que le financement reste viable même en cas de hausse des taux d’intérêt.

La capacité financière désigne votre aptitude à supporter, sur le long terme, les charges liées à votre logement. Cela inclut les intérêts hypothécaires, l’amortissement ainsi que les frais d’exploitation et d’entretien du bien. En règle générale, ces coûts ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut annuel.

Et attention : la banque ne calcule pas avec le taux d’intérêt actuel – même si celui-ci est de 2 % – mais avec un taux théorique d’environ 5 %. C’est une marge de sécurité, au cas où le marché évolue. Les frais d’entretien sont estimés à 1 % de la valeur du bien, et le remboursement de la deuxième hypothèque est également inclus dans le calcul.

Si vous souhaitez savoir quel montant vous pouvez réellement vous permettre, les calculateurs en ligne sont une aide précieuse. Des outils comme le simulateur d’hypothèque de moneyland.ch permettent, avec quelques informations de base, de tester des scénarios réalistes, incluant la capacité financière, les taux d’intérêt, l’amortissement et les frais annexes. Une première orientation, avant même de contacter une banque ou un conseiller.

Quels sont les modèles d’hypothèque et lequel me convient le mieux ?

L’hypothèque à taux fixe est le modèle classique. Le taux d’intérêt convenu reste inchangé pendant toute la durée – généralement entre cinq et dix ans. Vous savez donc exactement à quoi vous attendre, quelles que soient les variations du marché. Idéal si vous accordez de l’importance à la stabilité et à la planification.

L’hypothèque SARON, elle, suit de près le marché monétaire : le taux d’intérêt est ajusté régulièrement. Elle peut être avantageuse si les taux restent bas. Mais si ceux-ci augmentent brusquement, elle peut coûter cher. Ce modèle est destiné aux personnes disposant d’un bon coussin financier et capables de suivre attentivement l’évolution des taux.

Un troisième modèle est l’hypothèque à taux variable. Elle offre une flexibilité maximale, mais s’accompagne généralement d’un taux d’intérêt plus élevé. En pratique, elle est rarement choisie comme solution à long terme – elle sert souvent de solution transitoire, par exemple dans le cadre d’une vente prévue.

Aujourd’hui, beaucoup de personnes optent pour une combinaison de modèles – par exemple 70 % à taux fixe et 30 % SARON – pour trouver un équilibre entre sécurité et flexibilité. Le bon mix dépend fortement de votre situation financière et de votre tolérance au risque.

Comment fonctionne le remboursement et quelle est la différence entre amortissement direct et indirect ?

Une fois votre bien financé, vous devrez rembourser la deuxième hypothèque. Pour cela, deux options s’offrent à vous : l’amortissement direct ou l’amortissement indirect.

Avec l’amortissement direct, vous remboursez chaque année un montant fixe directement à la banque. Votre dette diminue, tout comme la charge d’intérêts. L’inconvénient ? Vous perdez une partie du potentiel de déduction fiscale, car vous payez moins d’intérêts.

Avec l’amortissement indirect, vous versez le montant prévu dans un produit de prévoyance lié, comme un compte 3a. Ce capital est nanti en faveur de la banque, et utilisé pour rembourser la dette à l’échéance. L’avantage : la dette reste constante pendant toute la durée, ce qui vous permet de continuer à déduire les intérêts tout en constituant une épargne de prévoyance.

Dans la pratique, beaucoup choisissent la solution indirecte surtout lorsqu’ils cherchent à optimiser leur fiscalité.

Comment trouver le meilleur taux, sans multiplier les rendez-vous en banque ?

Bonne nouvelle : le marché des hypothèques est aujourd’hui bien plus transparent qu’auparavant. Et les différences de taux entre les prestataires peuvent représenter plusieurs milliers de francs par an.

Des plateformes comme comparis.ch ou moneyland.ch permettent de comparer facilement les taux actuels. Mais le taux seul ne fait pas tout. Le bon choix dépend aussi de votre situation, de vos revenus et de votre horizon de temps.

C’est là qu’intervient Alpian x Resolve. Ce service hypothécaire digital réunit les avantages d’un courtier indépendant et ceux d’un conseil personnalisé. Vous saisissez vos informations une seule fois et recevez des offres provenant de plus de 70 prestataires. Tout cela directement via l’application Alpian, sans paperasse inutile.

Hypothèque avec Alpian & Resolve : les étapes pour en profiter

Alpian ne propose pas d’hypothèques en propre. Et c’est justement ce qui fait notre force. Nous avons choisi de nous associer à Resolve, courtier hypothécaire indépendant et enregistré auprès de la FINMA, l’un des leaders du marché suisse.

Avec près de 900 millions CHF de volume de financement en 2024, Resolve fait partie des acteurs les plus expérimentés. L’objectif de cette collaboration ? Vous proposer non pas « une » offre hypothécaire, mais celle qui vous correspond vraiment : adaptée à votre situation fiscale, financièrement supportable et alignée avec vos projets.

Voici comment utiliser Resolve via l’app Alpian :

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Quelles erreurs éviter lors de la souscription d’une hypothèque ?

Une erreur fréquente : se faire des illusions. Beaucoup ne tiennent compte que du taux d’intérêt actuel mais oublient que la banque calcule avec un taux plus élevé. Et que les revenus peuvent évoluer, par exemple lors d’un congé parental ou à l’approche de la retraite.

Autre point souvent négligé : les frais annexes. Chauffage, entretien, gestion, ces coûts reviennent chaque année et varient fortement selon le bien. Les sous-estimer peut mener à des surprises désagréables.

Enfin, ne pas comparer les offres peut coûter cher que ce soit par manque de temps ou par simplicité. Pourtant, demander activement des offres ou faire appel à un service professionnel comme Resolve peut s’avérer très rentable.

Quel est le vrai coût d’une hypothèque et comment bien calculer ?

Prenons un exemple concret :

Vous achetez un bien à 1’000’000 CHF. Vous apportez 200’000 CHF de fonds propres, soit une hypothèque de 800’000 CHF. Vous optez pour une hypothèque à taux fixe à 2.5 %. Cela représente environ 20’000 CHF d’intérêts annuels. Ajoutez à cela environ 10’000 CHF de frais annexes et, en cas d’amortissement direct, 8’700 CHF de remboursement.

Au total, vos charges annuelles s’élèvent donc à 38’700 CHF, soit environ 3’225 CHF par mois. Cela reste supportable si votre revenu brut est d’au moins 120’000 CHF.

Mais la banque, elle, calcule avec un taux fictif de 5 %. La charge estimée grimpe alors à 58’000 CHF par an. Pour que l’opération soit considérée comme viable, il faudrait un revenu brut d’environ 180’000 CHF.

En résumé : un budget réaliste, une planification prudente et une bonne comparaison des offres ne sont pas des bonus – ce sont des indispensables.

Conclusion : qu’est-ce que cela signifie pour moi ?

Une hypothèque, ce n’est pas juste un produit financier. C’est un engagement à long terme qui doit s’intégrer à votre vie, à vos projets, vos moyens et vos priorités.

Ceux qui achètent aujourd’hui ne veulent pas simplement une bonne offre, ils veulent se sentir en confiance. Et cette confiance naît lorsqu’on comprend ce que l’on signe. Quand on ne décide pas seul, mais avec un partenaire compétent.

Avec Resolve, Alpian vous propose exactement cela : un parcours clair, digital et indépendant vers une hypothèque adaptée à votre vie. Pour celles et ceux qui veulent aller vite – sans rien laisser de côté.