Was ist eine Hypothek – und wie weiss ich, ob ich mir das leisten kann?

Eine Hypothek ist ein langfristiger Kredit, mit dem man Wohneigentum finanziert. Das Darlehen wird durch die Immobilie selbst abgesichert. Was in der Theorie einfach klingt, wirft in der Praxis viele Fragen auf – vor allem, wenn man sich zum ersten Mal mit dem Thema beschäftigt.

Vielleicht träumen Sie schon länger vom Eigenheim. Vielleicht steht der nächste Karriereschritt an, ein Familienzuwachs oder einfach der Wunsch, das Geld nicht weiter in Miete zu stecken. Doch sobald Sie sich intensiver mit Immobilien und Finanzierung auseinandersetzen, tauchen Begriffe auf wie «Tragbarkeit», «Amortisation» und «Belehnung».

Diese Begriffe wirken auf viele Menschen wie eine Barriere – obwohl es genau in dieser Phase darauf ankommt, kluge Entscheidungen zu treffen. Dieser Artikel zeigt verständlich und praxisnah, was eine Hypothek in der Schweiz bedeutet, welche Modelle es gibt und wie Sie herausfinden, ob eine Finanzierung wirklich zu Ihrer Lebenssituation passt.

Wie funktioniert eine Hypothek in der Schweiz – ganz konkret?

In der Schweiz ist es üblich, dass Banken maximal 80 % des Immobilienwerts über eine Hypothek finanzieren. Die restlichen 20 % müssen Käuferinnen und Käufer selbst einbringen – also als sogenanntes «Eigenkapital». Wichtig ist dabei, dass mindestens die Hälfte dieser 20 % aus sogenannten «harten» Mitteln stammen: also beispielsweise aus Ihrem Sparkonto, aus Wertschriften oder einem 3a-Konto. Gelder aus der Pensionskasse dürfen nur teilweise verwendet werden.

Was bedeutet das konkret? Wenn Sie ein Objekt im Wert von 1’000’000 CHF kaufen möchten, benötigen Sie mindestens 200’000 CHF Eigenmittel. Davon müssen mindestens 100’000 CHF aus anderen Quellen als der 2. Säule stammen. Wer nur auf die Pensionskasse setzt, stösst schnell an Grenzen.

Was bedeutet Tragbarkeit – und warum ist sie entscheidend?

Viele Menschen, die eine Immobilie kaufen möchten, prüfen ihre monatliche Belastung – und kommen zu dem Schluss: «Das geht sich aus.» Doch manchmal sehen das die Banken anders. Sie rechnen konservativer, weil sie sicherstellen wollen, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen sichergestellt ist.

Bei der Tragbarkeit geht es darum, ob Sie sich die laufenden Kosten für Ihr Eigenheim langfristig leisten können. Dazu zählen die Hypothekarzinsen, die Amortisation sowie die Nebenkosten für Unterhalt und Betrieb der Immobilie. Als Richtwert gilt: Diese Kosten dürfen insgesamt nicht mehr als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen.

Die Bank rechnet dabei nicht mit dem aktuellen Zinssatz – auch wenn der momentan vielleicht bei 2 % liegt –, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von etwa 5 %. Das ist ein Puffer, falls sich das Zinsumfeld ändert. Zusätzlich werden Nebenkosten mit 1 % des Immobilienwerts angesetzt und die Rückzahlung der zweiten Hypothek in die Rechnung einbezogen.

Wer herausfinden möchte, wie viel Immobilie tatsächlich tragbar ist, sollte auf digitale Rechner zurückgreifen. Tools wie der Hypothekenrechner von moneyland.ch helfen Ihnen, mit wenigen Angaben realistische Szenarien zu durchspielen – inkl. Tragbarkeit, Zinssatz, Amortisation und Nebenkosten. Das gibt Ihnen eine erste Orientierung, noch bevor Sie Bank,Berater oder Beraterin kontaktieren.

Welche Hypothekenmodelle gibt es – und welches passt zu mir?

Die klassische Festhypothek bietet Zinssicherheit: Der vereinbarte Zinssatz bleibt über eine Laufzeit von meist fünf bis zehn Jahren konstant. Sie wissen also genau, welche Belastung auf Sie zukommt – unabhängig von der Zinsentwicklung. Ideal für alle, die Wert auf Stabilität und Planbarkeit legen.

Anders die SARON-Hypothek: Hier orientiert sich der Zinssatz ganz unmittelbar am Geldmarkt und wird regelmässig angepasst. Das kann günstig sein, solange das Zinsniveau niedrig bleibt. Doch bei einem plötzlichen Anstieg kann es auch teuer werden. Wer sich für diese Option entscheidet, braucht ein gutes finanzielles Polster und sollte Zinsentwicklungen im Auge behalten.

Ein drittes Modell ist die variable Hypothek. Sie bietet maximale Flexibilität, hat aber oft einen höheren Zinssatz. In der Praxis wird sie heute selten als Dauerlösung gewählt – häufiger dient sie als Zwischenlösung, zum Beispiel bei einem geplanten Immobilienverkauf.

Viele kombinieren heute zwei Modelle – etwa 70 % Festhypothek und 30 % SARON – um eine Balance aus Sicherheit und Flexibilität zu schaffen. Welche Kombination sinnvoll ist, hängt stark von Ihrer finanziellen Situation und Risikobereitschaft ab.

Wie funktioniert die Rückzahlung – und was bringt mir direkte oder indirekte Amortisation?

Sobald Sie Ihre Immobilie finanziert haben, geht es um die Rückzahlung der zweiten Hypothek. Dabei haben Sie zwei Möglichkeiten: direkt oder indirekt.

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie jährlich einen fixen Betrag direkt an die Bank zurück. Ihre Schulden sinken, genauso wie die Zinsbelastung. Dafür verlieren Sie aber Steuerabzugspotenzial, weil Sie weniger Schuldzinsen geltend machen können.

Die indirekte Amortisation funktioniert anders. Sie zahlen den vorgesehenen Betrag in ein gebundenes Vorsorgeprodukt wie ein 3a-Konto ein. Dieses Guthaben wird der Bank verpfändet und am Ende zur Tilgung verwendet. Der Vorteil: Während der Laufzeit bleibt die Schuld bestehen – und Sie profitieren von Steuerabzügen sowie einem zusätzlichen Vorsorgekapital.

In der Praxis wählen viele die indirekte Variante – vor allem, wenn steuerliche Optimierung eine Rolle spielt.

Wie finde ich den besten Zinssatz – ohne fünf Banktermine und Papierberge?

Hier lohnt sich ein Perspektivenwechsel. Denn: Der Markt für Hypotheken ist heute deutlich transparenter als früher – und die Zinsunterschiede zwischen den Anbietern können schnell mehrere Tausend Franken jährlich ausmachen.

Vergleichsplattformen wie comparis.ch oder moneyland.ch helfen, die aktuellen Zinssätze verschiedener Anbieter gegenüberzustellen. Aber das allein reicht oft nicht aus. Die beste Lösung hängt nicht nur vom Zinssatz ab, sondern auch von Ihrer Situation, Ihrem Einkommen undIhrem Zeithorizont.

Genau hier kommt Alpian x Resolve ins Spiel. Der digitale Hypothekenservice kombiniert die Vorteile eines unabhängigen Brokers mit persönlicher Beratung. Sie erfassen Ihre Angaben einmal – und erhalten eine Auswahl von Offerten aus über 70 Anbietern. Und das Beste: Alles läuft über die App, ohne Papierkrieg.

Hypothek über Alpian & Resolve – So profitieren Sie Schritt für Schritt

Alpian bietet aktuell keine eigenen Hypotheken an. Und genau deshalb haben wir uns mit Resolve, dem führenden unabhängigen und FINMA-registrierten Schweizer Hypothekenvermittler, zusammengeschlossen.

Mit einem vermittelten Volumen von knapp 900 Millionen CHF im Jahr 2024 gehört Resolve zu den erfahrensten Akteuren auf dem Markt. Ziel der Partnerschaft: Ihnen nicht einfach irgendein Zinsangebot zu machen – sondern die Hypothek zu finden, die wirklich zu Ihrer Lebenssituation passt: steuerlich optimiert, tragbar und auf Ihre Zukunft abgestimmt.

So einfach nutzen Sie Resolve über Ihre Alpian App:

• Öffnen Sie Ihre Alpian App.

• Navigieren Sie im Menü zum Bereich «Partnerunternehmen».

• Unter «Finanzierung & Wohnen» finden Sie Resolve als offiziellen Alpian-Partner.

• Wählen Sie «Beratung anfordern» und füllen Sie das kurze Formular aus.

Resolve meldet sich direkt bei Ihnen, analysiert Ihre Angaben und präsentiert Ihnen passende Offerten

Wichtig: Nur wenn Sie über die Alpian App einsteigen, erhalten Sie Zugang zu den exklusiven Vorteilen dieser Partnerschaft.

Jetzt kostenloses Bankkonto eröffnen – und exklusive Premium-Vorteile sichern.

App herunterladen

Was sollte ich vermeiden, wenn ich eine Hypothek aufnehme?

Ein häufiger Fehler: Man rechnet sich die Finanzierung schön. Wer nur auf den momentanen Zins achtet, vergisst, dass die Bank mit einem höheren Satz kalkuliert – und dass sich das eigene verfügbare Einkommen ändern kann, etwa bei Familienplanung oder im Rentenalter.

Auch das Thema Nebenkosten wird oft unterschätzt. Heizung, Unterhalt, Verwaltung – diese Ausgaben fallen jedes Jahr an und können je nach Objekt sehr unterschiedlich ausfallen. Wer hier keine realistische Schätzung einplant, erlebt schnell unangenehme Überraschungen.

Ein weiterer Kostentreiber entsteht, wenn man die Angebote nicht vergleicht – sei es aus Bequemlichkeit oder aus Zeitmangel. Dabei lohnt es sich finanziell, Angebote aktiv einzuholen oder einen professionellen Dienst wie Resolve zu nutzen.

Was kostet mich eine Hypothek wirklich – und wie rechne ich richtig?

Rechnen wir es konkret durch:

Sie kaufen eine Immobilie für 1’000’000 CHF. Sie bringen 200’000 CHF Eigenkapital ein, erhalten also eine Hypothek von 800’000 CHF. Entscheiden Sie sich für eine Festhypothek mit 2.5 % Zins, zahlen Sie jährlich rund 20’000 CHF an Zinsen. Dazu kommen Nebenkosten von etwa 10’000 CHF und – bei direkter Amortisation – rund 8’700 CHF Rückzahlung.

Insgesamt liegen Ihre jährlichen Kosten also bei rund 38’700 CHF oder 3’225 CHF pro Monat. Das wirkt tragbar – wenn Ihr Haushaltseinkommen bei mindestens 120’000 CHF liegt. Doch die Bank rechnet mit einem fiktiven Zins von 5 %, was die Belastung auf etwa 58’000 CHF pro Jahr steigen lässt. Um diesen Betrag zu tragen, wären rund 180’000 CHF Bruttoeinkommen nötig.

Dieses Beispiel zeigt: Ein solides Budget, konservative Planung und ein guter Zinsvergleich sind keine Kür – sie sind Pflicht.

Fazit: Was bedeutet all das für mich?

Eine Hypothek ist mehr als ein Finanzprodukt. Sie ist ein langfristiger Vertrag, der in Ihr Leben passen muss – in Ihre Pläne, Ihre Möglichkeiten und Ihre Werte.

Wer heute ein Eigenheim plant, möchte nicht nur ein gutes Angebot – sondern auch ein gutes Gefühl. Das entsteht, wenn man weiss, worauf man sich einlässt. Wenn man nicht einfach unterschreibt, sondern versteht. Und wenn man nicht allein entscheidet, sondern kompetente Unterstützung hat.

Alpian bietet mit Resolve genau das: Einen klaren, digitalen und unabhängigen Weg zur besten Hypothek – für alle, die keine Zeit verlieren und trotzdem nichts übersehen wollen.